Trámites necesarios para conseguir el cambio de uso de local a vivienda

Aunque cualquier persona puede convertir una local en una vivienda instalando en él los elementos que sean necesarios, ello no significa que dicho inmueble vaya a ser considerado como vivienda legalmente.

Al contrario: desde un punto de vista oficial seguirá siendo considerado como local.

Así, en caso de que los servicios de inspección municipal hagan una inspección podrían tramitar lo que se conoce como expediente de disciplina urbanística por uso indebido del local.

Ello puede tener como consecuencia tanto la imposición de una multa como la obligación de cese.

¿Quieres evitar jaleos por encontrarte al margen de la ley?

Te explicamos qué tienes que hacer para llevar a cabo con éxito un cambio de uso de local a vivienda.

Requisitos para el cambio de uso

Para poder hacer el cambio de local a vivienda hay que cumplir tres tipos de requisitos: unos de tipo urbanístico, otros en materia de vivienda y, por último, que el cambio sea posible con arreglo a los acuerdos de la comunidad de propietarios.

Requisitos de compatibilidad urbanística

En primer lugar tendremos que responder a las siguientes preguntas:

  • ¿El local está en una zona que admite el uso residencial?
  • ¿La superficie del local es igual o superior a la superficie mínima que tiene que tener una vivienda en esa zona?
  • ¿Se admite una nueva vivienda por no haberse llegado al máximo de la densidad prevista?

Requisitos de la normativa de vivienda

En segundo lugar tenemos que ver si podemos cumplir con los requisitos de habitabilidad exigidos tanto por la normativa autonómica como municipal, en el caso de que exista.

Los requisitos de habitabilidad tienen que ver con la superficie mínima, altura mínima, y otras cuestiones como ventilación, existencia de baño completo, número de habitaciones, cocina, etc.

Acuerdos de la Comunidad de propietarios

Antes de acometer el cambio de uso hay que verificar que los Estatutos de la Comunidad de propietarios lo permiten. Es decir, que no prohíben o condicionan el cambio de uso. Ya que si no estuviera autorizado, aunque se cumplan todos los requisitos urbanísticos y administrativos que acabamos de ver, perfectamente los vecinos/as podrían vetar el cambio de uso.

¿Qué consecuencias podría tener ese veto vecinal?

Pues una de las posibilidades es que un Juzgado podría anular el cambio en caso de que llegara a realizarse y obligarnos a deshacer todo lo hecho hasta el momento.

Ello con base en que el cambio de uso contraviene las normas de la comunidad en cuestión.

Trámites registrales y administrativos.

Para poder llevar a cabo un cambio de local a vivienda es necesario solicitar una licencia de cambio de uso en el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre dicho local.

A la hora de solicitar la licencia tendrás que presentar un proyecto justificativo del cumplimiento de la normativa urbanística y de vivienda que corresponda.

Una vez que el Ayuntamiento compruebe que en efecto el proyecto cumple con todos los requisitos normativos, concederá la licencia.

Es en este momento en el que se deberá y se podrá ejecutar las obras necesarias para dotar al local de todos los equipamientos que necesita una vivienda.

Cuando se hayan ejecutado todas las obras necesarias habrá que solicitar la licencia de primera ocupación. Esta licencia demuestra que lo que se ha construido es conforme a lo que se había autorizado.

Una vez que tengas la licencia de primera ocupación podrás solicitar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

Hasta aquí los trámites administrativos.

Por otra parte una vez que tengas la licencia de cambio de uso puedes acudir al Notario para otorgar una escritura de cambio de uso del local. Con eso lo que consigues es que el inmueble deje de constar como local en el Registro de la Propiedad y pase a estar como vivienda.

Una vez que tengas la escritura de cambio de uso podrás acudir al Catastro y tramitar una alteración de los datos catastrales, para que también en el Catastro aparezca como vivienda y no como local.

En resumen, para tener todo en orden necesitas:

  • La escritura notarial en la que conste la condición de vivienda
  • Hacer el cambio en el Registro de la propiedad
  • Hacer el cambio en el Catastro
  • Licencia del Ayuntamiento
  • Cédula de habitabilidad
  • Certificado de eficiencia energética

Recuerda que al constar como vivienda en el Catastro deberás abonar el I.B.I. correspondiente.

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