Ley de arrendamientos urbanos (LAU) – estructura y artículos comentados
El arrendamiento urbano, conocido coloquialmente como contrato de alquiler, es una figura jurídica común en el ámbito del derecho civil/mercantil.
Cuando nos referimos a arrendamientos urbanos, hablamos de contratos de arrendamiento que se aplican a propiedades ubicadas dentro de áreas urbanas de una población. Estas propiedades pueden destinarse a uso residencial u otros fines. Si traspasamos los límites en los que la ciudad, la población o lo urbano comienza a disolverse y da paso a zonas rurales abiertas, nos adentramos en el territorio del arrendamiento rústico o de elementos de la naturaleza de carácter comunal o público.
El arrendamiento urbano se presenta como una alternativa a la compra de bienes inmuebles, especialmente en un contexto de encarecimiento de los precios de la vivienda y dificultades de acceso al crédito hipotecario debido a las crisis económicas sucesivas. Es por esto que el alquiler se ha convertido en la principal solución habitacional, especialmente para las personas jóvenes.
Dado que un número cada vez mayor de personas vive o recurre al arrendamiento de viviendas, resulta relevante aclarar las dudas frecuentes y habituales que surgen en relación a los plazos, derechos, obligaciones y efectos de este tipo de contrato.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre es la norma que regula el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos.
Dicho de otra manera: la LAU es la ley que regula el alquiler de las viviendas, entre otras materias. También regula otras cosas como los arrendamientos destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda.
Por último, contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
Orígenes y vigencia de la Ley 29/1994
La Ley de Arrendamientos Urbanos se creó en 1964 y desde entonces ha sufrido varias modificaciones y actualizaciones a lo largo del tiempo.
En cuanto a su vigencia, la LAU se aplica en todo el territorio español y establece unas condiciones mínimas que deben respetarse en todos los contratos de alquiler, aunque se pueden incluir cláusulas adicionales que no las contravengan.
Disposiciones generales de la LAU
El preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos explica que el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos estaba regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Sin embargo, esta normativa no alcanzó sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas y creó un marco poco favorable para el uso del arrendamiento como opción habitacional.
Para abordar estas circunstancias, se realizaron reformas en 1985 que permitieron la transformación de viviendas en locales de negocio y flexibilizaron la duración de los contratos de arrendamientos urbanos, eliminando la prórroga forzosa.
Estas modificaciones tuvieron resultados mixtos: detuvieron la disminución de viviendas alquiladas, pero generaron inestabilidad en el mercado de alquiler con contratos de corta duración y aumentos significativos en las rentas, coincidiendo con un período de aumento de precios en el mercado inmobiliario.
La finalidad de la reforma llevada a cabo por la LAU es potenciar el mercado de arrendamientos urbanos como parte de una política de vivienda que garantice el derecho de todos los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada, establecido en el artículo 47 de la Constitución.
Se establecen diferencias en la regulación para arrendamientos de vivienda y aquellos destinados a otros usos, como locales comerciales, basándose en las distintas realidades económicas asociadas.
En la regulación de 1994 se establece un plazo mínimo de duración de cinco años para los arrendamientos de vivienda, permitiendo acuerdos entre las partes para pactar la duración inicial del contrato. También se introducen mecanismos de prórroga tácita y se reconocen derechos de subrogación mortis causa y por conviviente «more uxorio«.
En cuanto a las rentas, se fomenta la libertad de pactos entre las partes, permitiendo actualizaciones vinculadas al Índice de Precios al Consumo.
En materia de procesos arrendaticios, se establece la competencia para conocer de controversias, se definen los procedimientos y se regula el recurso de casación en materia arrendaticia.
La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y locales de negocio, y en su lugar, diferencia entre arrendamientos para satisfacer necesidades de vivienda y aquellos para otros usos económicos, recreativos o administrativos. Se regula la protección del arrendatario en función de la finalidad del arrendamiento.
Se mantiene la obligatoriedad de la fianza arrendaticia y se permite a las Comunidades Autónomas establecer su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad.
Para contratos existentes a la entrada en vigor de la ley, los celebrados bajo el Real Decreto-ley 2/1985 continúan bajo el mismo régimen, mientras que para los anteriores se establecen medidas para adecuar las relaciones arrendaticias, diferenciando entre arrendamientos de vivienda y de locales de negocio.
Ley de Arrendamientos Urbanos: estructura y articulado
Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como objetivo potenciar el mercado de alquiler como parte de la política de vivienda, estableciendo regulaciones específicas para arrendamientos de vivienda y aquellos con otros fines, con medidas para proteger tanto a arrendadores como a arrendatarios y fomentar la estabilidad y equilibrio en el mercado.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se compone de 40 artículos distribuidos en cinco títulos:
- Título I: Ámbito de la Ley.
- Título II: De los arrendamientos de vivienda.
- Título III: De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
- Título IV: Disposiciones comunes.
- Título V: Procesos arrendaticios.
TÍTULO I. Ámbito de la ley
- Artículo 1. Ámbito de aplicación.
- Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
- Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Artículo 4. Régimen aplicable.
- Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda
CAPÍTULO I. Normas generales
- Artículo 6. Naturaleza de las normas.
- Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
- Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
CAPÍTULO II. De la duración del contrato
- Artículo 9. Plazo mínimo.
- Artículo 10. Prórroga del contrato.
- Artículo 11. Desistimiento del contrato.
- Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
- Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
- Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Artículo 16. Muerte del arrendatario.
CAPÍTULO III. De la renta
- Artículo 17. Determinación de la renta.
- Artículo 18. Actualización de la renta.
- Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
- Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes
- Artículo 21. Conservación de la vivienda.
- Artículo 22. Obras de mejora.
- Artículo 23. Obras del arrendatario.
- Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
- Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato
- Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
- Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
- Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
TÍTULO IV. Disposiciones comunes
TÍTULO V. Procesos arrendaticios
- Artículos 38 a 40 (derogados).