Laberinto Jurídico

Artículo 10 LAU. Prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

El artículo 10 LAU establece la cláusula de prórroga voluntaria en los contratos de arrendamiento de vivienda, permitiendo que, bajo ciertas condiciones y plazos, el contrato se prorrogue automáticamente en plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales, a menos que el arrendatario notifique su decisión de no renovarlo. Este artículo también aborda situaciones de prórroga extraordinaria en casos de vulnerabilidad social, así como zonas de mercado residencial tensionado.

¿Qué dice el artículo 10 LAU?

Si vas al BOE a buscar la redacción del artículo 10 LAU, verás que establece lo siguiente:

<<1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.>>

Art. 10 LAU

Encuadre del artículo 10 LAU

Comentarios al artículo 10 LAU

El artículo 10 LAU en su párrafo primero establece una cláusula de prórroga voluntaria o período de prórroga tácita anual.

La prórroga del art. 10 LAU no es automática, sino que es necesaria la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud debe realizarse antes de que el contrato de arrendamiento se haya extinguido ya que en caso contrario, no nos encontramos ante una prórroga de contrato sino ante una rehabilitación.

Y es que la prórroga y la rehabilitación del contrato son cosas distintas.

Mientras que la prórroga consiste en continuar o prolongar un contrato por un tiempo determinado, la rehabilitación consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo.

La rehabilitación del contrato de arrendamiento no está regulada en la LAU de 1994, sino que se contempla en el caso del concurso de acreedores según lo que establece la Ley Concursal.

Además, esta prórroga voluntaria tiene un carácter imperativo por lo que cualquier pacto entre el arrendador y el arrendatario que excluya la aplicación de dicho precepto en perjuicio del arrendatario debe considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto.

Así lo establece la sentencia de la AP Lleida, Sec. 2ª, 269/2022, de 11 de abril, que aclara que es nula la cláusula contractual que prevé la exclusión de la prórroga prevista en el art. 10 LAU, pues las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo y no puede excluirse su aplicación en el contrato de arrendamiento de vivienda por acuerdo entre las partes.

Por lo que dicho pacto es nulo y debe tenerse por no puesto.

El artículo 10 en su párrafo tercero establece la norma de que al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Jurisprudencia relacionada con el art. 10 LAU

El Tribunal Supremo, en la STS 639/2022, de 4 de octubre, ha dicho que cuando se dan los siguientes hechos:

  • El arrendador comunica su voluntad de no prorrogar el arrendamiento según el art. 10 LAU
  • El arrendatario se acoge a la medida de la prórroga extraordinaria con el contrato vencido

el resultado es que el arrendador no tiene que asumir esos 6 meses de prórroga extraordinaria debido a que el arrendatario en lugar manifestar que quería acogerse a la prórroga extraordinaria antes del vencimiento del contrato, lo hizo demasiado tarde, dos meses y medio después, sin ninguna razón que lo justifique.

Esperamos que te haya sido útil este post sobre el artículo 10 LAU. Advertimos de que la única normativa oficial se encuentra publicada en el BOE o Boletín Oficial correspondiente, siendo esta la única legalmente válida. Declinamos cualquier responsabilidad por daños que puedan causarse debido a inexactitudes e incorrecciones en este contenido, el cual es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.