Artículo 4 LAU. Régimen aplicable
El artículo 4 LAU regula el régimen aplicable a los arrendamientos regulados por esta ley, estableciendo disposiciones imperativas para los arrendamientos de vivienda y para los arrendamientos con usos distintos a la vivienda. Además, permite la posibilidad de sumisión a mediación o arbitraje en casos de controversia entre las partes y establece condiciones para la exclusión de ciertos preceptos de la ley en los contratos.
¿Qué dice el artículo 4 LAU?
Si vas al BOE a buscar la redacción del artículo 4 LAU, verás que dice lo siguiente:
<<1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.>>
Art. 4 Ley de Arrendamientos Urbanos
Encuadre del artículo 4 LAU
- Ley de Arrendamientos Urbanos
- Título I. Ámbito de la ley
Modificaciones del artículo 4 LAU
El artículo 4 LAU ha sido modificado varias veces a lo largo del tiempo. De más recientes a más antiguas son:
4) El apartado 2 del artículo 4 es modificado por el artículo 1.1 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Hay que tener en cuenta que a los contratos celebrados con anterioridad les aplica lo dispuesto en la disposición transitoria 1 de ese mismo Real Decreto-ley.
3) La Resolución de 22 de enero de 2019 deja sin efecto la modificación del apartado 2. Esta Resolución de 22 de enero de 2019 publica el Acuerdo del Congreso de los Diputados por el que se deroga el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
2) El artículo 2 es modificado por el artículo 1.1 del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre. Hay que tener en cuenta que a los contratos celebrados con anterioridad les aplica lo dispuesto en la disposición transitoria 1 de ese mismo Real Decreto-ley.
1) El artículo 4 es modificado por el art. 1.1 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Preguntas relacionadas con el artículo 4 LAU
Si mi contrato contraviene la LAU ¿Cuál prevalece?
La legislación de arrendamientos urbanos establece un conjunto de normas imperativas en su Título I y Título IV, los cuales se encargan de regular el ámbito de aplicación de la ley, las garantías y la formalización del contrato.
En el caso específico de los arrendamientos de vivienda, se considerarán inválidas aquellas cláusulas que perjudiquen al arrendatario en relación a las disposiciones establecidas en el Título II de la legislación.
Sin embargo, esto no aplica a los contratos de arrendamiento con otros usos. Las disposiciones de la ley sobre este tipo de arrendamientos se consideran un marco general al cual las partes pueden acogerse, y se aplican de forma complementaria en ausencia de acuerdos específicos. Las partes pueden establecer en el contrato las reglas que regirán la relación arrendataria, siempre dentro de los límites legales.
En resumen, en general, el contrato tiene un mayor peso que la Ley de Arrendamientos Urbanos siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones:
- La exclusión de la aplicación de cualquier artículo de la legislación debe constar por escrito.
- Dicha exclusión no debe afectar a la fianza, la formalización del contrato ni al régimen jurídico aplicable.
- En el caso de contratos destinados a vivienda habitual, la exclusión no debe perjudicar al arrendatario.
Jurisprudencia relacionada con el artículo 4 LAU
– STS 1891/2017 de 16 mayo sobre arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda y extinción por desistimiento.
Esperamos que te haya sido útil este post sobre el artículo 4 LAU. Advertimos de que la única normativa oficial se encuentra publicada en el BOE o Boletín Oficial correspondiente, siendo esta la única legalmente válida. Declinamos cualquier responsabilidad por daños que puedan causarse debido a inexactitudes e incorrecciones en este contenido, el cual es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.