Artículo 8 LAU. Cesión del contrato y subarriendo
El artículo 8 LAU, delimita la posibilidad de la cesión del contrato por parte del arrendatario, otorgando una especial protección al propietario de la vivienda. Este artículo también regula la institución del subarriendo.
¿Qué dice el artículo 8 LAU?
Si vas al BOE a buscar la redacción del artículo 8 LAU, verás que dice lo siguiente:
<<1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento>>.
Art. 8 LAU
Encuadre del artículo 8 en la LAU
- Ley de arrendamientos urbanos
- Título II. De los arrendamientos de vivienda
- Capítulo I. Normas generales
- Artículo 6. Naturaleza de las normas.
- Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
- Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
- Capítulo I. Normas generales
- Título II. De los arrendamientos de vivienda
Comentarios al artículo 8 LAU
La cesión del contrato en el art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La cesión del contrato de arrendamiento está regulada en el primer apartado del artículo 8 que establece que el arrendatario no puede ceder el contrato a otra persona sin el consentimiento escrito del arrendador.
Es decir, que el único requisito que exige la LAU para que se pueda hacer una cesión del contrato de arrendamiento es que el propietario de la vivienda, el arrendador, preste su consentimiento por escrito. No se establecen requisitos específicos para ese consentimiento del arrendador más allá de que se realice por escrito.
En caso de cesión el cesionario (esa otra persona a la que se cede el contrato) se subrogará en la posición del cedente (el arrendatario que cede el contrato de arrendamiento) frente al arrendador (el propietario de la vivienda).
¿Qué quiere decir esto?
Que si se produce la cesión del contrato de arrendamiento esa persona que no estaba antes en el contrato y a la que el arrendatario (el inquilino) le cede la vivienda, pasa a ocupar la posición que ocupaba el arrendatario en el contrato.
Dicho de otra manera: el cesionario se convierte en el nuevo arrendatario.
La cesión puede ser gratuita u onerosa.
El subarriendo en el artículo 8 LAU
El subarriendo del contrato de alquiler se encuentra regulado en el segundo apartado del artículo 8. Este apartado 2 establece que los requisitos para poder subarrendar una vivienda son:
- el subarriendo sólo puede ser de una parte de la vivienda y no de la vivienda entera.
- el arrendador tiene que consentir por escrito el subarriendo.
Puesto que el subarriendo sólo puede ser parcial, porque no se admite el subarriendo de toda la casa, pueden existir varios subarriendos en una misma vivienda. ¿Existe alguna limitación en cuanto a los subarriendos?
Existen dos:
- que el arrendatario continúe teniendo su residencia permanente en la vivienda
- que la suma de los precios de los diferentes subarriendos no supere en cómputo total el del arrendamiento de la vivienda.
Es decir, que si el alquiler de una vivienda son 600€ la suma de los diferentes subarriendos de esa vivienda no puede superar esos 600€.
Otro tema a tener en cuenta:
La ley limita la renta que puede cobrar el arrendatario al subarrendatario. El arrendatario no puede cobrar al subarrendatario más de lo que él paga al arrendador.
O sea, que si el dueño de la vivienda cobra 600€ por el alquiler del piso al arrendatario, el arrendatario no puede cobrar más de esos 600€ al subarrendatario.
Por otra parte el arrendador, el propietario de la vivienda, puede reclamar directamente su parte de la renta al subarrendatario. Salvo que exista un pacto entre las partes que diga otra cosa.
Es decir, que si Juan alquila una vivienda a Pedro y Pedro subarrienda una habitación a Manuel, Juan puede reclamar directamente el pago de la renta de la habitación a Manuel. Salvo que exista pacto en contrario entre las partes.
Por último, si no hay pacto entre las partes que diga otra cosa, el subarrendatario responderá tanto frente al subarrendador como frente al propietario por todos los actos relacionados con el uso y conservación de la parte de la vivienda que tenga subarrendada. Esto lo dice el artículo 1551 del Código Civil.
El contrato de subarriendo es accesorio del contrato de arrendamiento principal. Esto tiene como consecuencia que cuando se extingue el contrato de arrendamiento principal se extingue también el contrato de subarriendo.
Tanto si estás opositando como si eres estudiante de Derecho o profesional del ámbito jurídico, esperamos que te haya sido útil este post sobre el artículo 8 LAU. Advertimos de que la única normativa oficial se encuentra publicada en el BOE o Boletín Oficial correspondiente, siendo esta la única legalmente válida. Declinamos cualquier responsabilidad por daños que puedan causarse debido a inexactitudes e incorrecciones en este contenido, el cual es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.